Возможна ли перепланировка в ипотечной квартире?

Перепланировка квартиры в ипотеке

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Не всегда расположение комнат в квартире радует новосёлов. Казалось бы, в таком случае нужно приниматься за ремонт и сносить неугодные перегородки или возводить новые. Но торопиться нельзя. Особенно если квартира в залоге у банка. О том, чем грозит жильцам несогласованная перепланировка, читайте в этой статье.

Что считается перепланировкой

Согласно жилищному кодексу РФ, перепланировкой считается изменение конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. И эта процедура согласовывается с ответственными органами жилищного надзора.

Самовольная перепланировка грозит собственнику штрафом от 2000 до 2500 руб. и требованием вернуть первоначальный облик жилого помещения.

Часто у людей возникает вопрос: что считать перепланировкой, а что переустройством или ремонтом. Здесь приведены примеры изменений, которые помогут в этом разобраться:

Осуществляется без разрешения:

• изменение материалов балконов и лоджии;
• замена столярных элементов фасада;
• установка антенн и кондиционеров;
• косметический ремонт;
• устройство или разборка встроенных шкафов и антресолей;
• замена инженерного оборудования на аналогичное;
• перестановка электро или газовой плиты (без прокладки сетей).

Можно сделать, но разрешение оформляется уже после окончания работ:

• остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
• изменения тамбуров без увеличения габаритов;
• перестановка сантехники;
• устройство перегородок, не несущих нагрузки на перекрытия;
• устройство или заделка перекрытий в ненесущих перегородках.

Требуется получить разрешение ещё до начала работ:

• работы с газовыми коммуникациями;
• перенос туалетов и ванных комнат;
• работы с несущими конструкциями здания;
• устройство полов.

Категорически нельзя выполнять:

• устройство лоджий и террас на вторых этажах и выше;
• перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы;
• переустройство чердака и технического этажа;
• переустройство помещений, которое сделает их непригодными для проживания;
• перепланировка в аварийных домах;
• устройство штраб для электропроводки в горизонтальных швах, перекрытиях, стеновых панелях и под ними;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем отопления и водоснабжения;
• затруднение доступа к инженерным коммуникациям.

А теперь разберём популярные вопросы, связанные с ипотекой и перепланировкой.

Можно ли взять ипотеку на квартиру с перепланировкой

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В каждом конкретном банке свои требования к залоговому имуществу. При ипотечном кредитовании покупаемая квартира служит обеспечением. То есть при невозврате займа это имущество реализуется для уплаты долга. Поэтому банки заинтересованы в ликвидности объекта недвижимости. А перепланировка – это дополнительный риск снижения стоимости. Поэтому не всегда покупателям одобряют подобные кредиты.

Как понять, что в квартире сделана перепланировка? На поэтажном плане в техпаспорте объекта недвижимости неузаконенные элементы отображаются красными линиями.

Если перепланировка согласована, то проблем у заёмщика не возникнет. Если же продавец недвижимости сделал изменения самовольно, то возможны варианты.

1. Просить собственника исправить этот недостаток не рационально. Продавцу проще найти другого покупателя, который готов рассчитаться сразу, без оформления ипотечного кредита. Быстро узаконить перепланировку не получится. Процедура затянется на месяцы. Поэтому такое решение вопроса практикуется редко.
2. Банк может закрыть глаза на перепланировку, если о ней неизвестно в БТИ. Это касается незначительных изменений, которые не могут негативно повлиять на стоимость объекта.
3. Банк вправе потребовать оформить нотариально заверенное заявление специальной формы. Согласно документу заёмщик подтверждает, что ему известно о несанкционированной перепланировке. А также обязуется привести помещение в первоначальный вид за свой счёт при предъявлении претензий со стороны БТИ или взыскании квартиры банком. Такое практикуется, например, при оформлении ипотеки в Газпромбанке.
4. Банк сразу откажет в кредите, как только узнает о перепланировке в квартире.

Можно ли делать перепланировку в залоговой квартире

Этот вопрос тоже довольно многогранный. Во-первых, всё зависит от условий договора ипотечного кредитования. Обычно банки прописывают требования предварительного согласования перепланировки. Во-вторых, как и для любого другого объекта недвижимости потребуется разрешение надзорного органа. Но это только в теории.

На практике многие жильцы не соблюдают эти требования. И вот почему. Банки не интересуются состоянием объекта залога и не ходят по квартирам с визитами. А чтобы навлечь проверку БТИ или других контролирующих органов должен поступить сигнал о нарушениях от соседей. Штрафы же за подобное самоуправство относительно невелики. Поэтому и случаи самовольной перепланировки не редкость.

Значит ли это, что самовольная перепланировка ипотечникам ничем серьёзным не грозит? Нет, так как остаётся риск:

• Наложения взыскания на квартиру. Банки не станут выселять заёмщиков при малейшей задолженности по кредиту. Но если просрочка достигает нескольких месяцев, то другого выхода нет. А в таком случае потребуется привести помещение в первоначальный вид за свой счёт.
• Наступления страхового случая с объектом залога. Незаконная перепланировка даст страховщику повод отказаться выплачивать компенсацию на законном основании.

Так что собственникам залоговых квартир стоит серьёзно задуматься прежде, чем осуществлять перепланировку. Особенно если делать это без согласования.

Впрочем, выбор за вами. А эта статья подошла к концу. Внимательно оценивайте риски, чтобы не попасть затруднительную ситуацию и сэкономить бюджет.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

• 1. Перепланировку необходимо узаконить
• 2. Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры
• 3. Виды перепланировок

Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально. Портал «Кредиты.ру» объясняет, как это можно осуществить.

Перепланировку необходимо узаконить

Для начала давайте разберемся с терминологией. Жилищный кодекс (ст. 25) дает такое определение: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так что, как видите, опрометчиво к этому делу не стоит подходить.

За перепланировку нужно браться с трезвой головой, потому что самовольное изменение конструкций может обернуться большими проблемами. Именно поэтому, как только принято решение что-то изменить в проекте своего жилья, первым делом это нужно обсудить со своим кредитором. Если сделать это без согласования с банком, то впоследствии при обнаружении переделки сотрудником банка могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до потери любимой квартиры. Между прочим, сотрудник банка имеет право проинспектировать ваше жилье в любое время, потому что квартира находится в залоге у банка, а значит и принадлежит ему. В лучшем случае заемщика заставят узаконить перепланировку ипотечной квартиры или вернуть все в исходный вид, а это дополнительные и немаленькие расходы. При развитии худшего сценария, банк вправе потребовать досрочного возврата кредитных средств и расторгнуть договор с клиентом, хотя это и невыгодно прежде всего самому банку.

Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры

В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировке квартиры в ипотеке. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.

Если кредитор не возражает против перепланировки, то заемщик должен получить письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры. Это важно, потому что жилищная инспекция при приеме документов в обязательном порядке попросит предоставлять в пакете документов согласие формального собственника. В данном случае им является банк, потому что в свидетельстве о собственности значится «ипотека в силу закона». Вот и все. Разрешение банка – это и есть основное отличие от перепланировки квартиры без обременения.

Виды перепланировок

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

1. Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
2. Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
3. Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

• получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
• написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
• сделать перепланировку;
• зарегистрировать перепланировку в БТИ;
• предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Многие люди, купив квартиру в ипотеку, мечтают поскорее ее выплатить, чтобы, наконец, можно было сделать жилье более уютным с помощью перепланировки. А все, потому что не знают наверняка можно ли менять параметры квартиры до погашения кредита.

Не стоит ждать! Перепланировку ипотечной квартиры сделать можно, но необходимо быть внимательным и точно понимать, что и как вы делаете.

Чтобы узнать подробнее о перепланировке в ипотечной квартире и том, как ее можно сделать, приходите на выставку «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на мероприятия, необходимо получить бесплатный билет.

Согласование

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Самовольная перепланировка ипотечной квартиры может привести к серьезным проблемам, поэтому прежде чем приступать к делу, необходимо проконсультироваться с банком, где вы брали кредит.

Сегодня конкуренция среди кредитных организаций высокая, поэтому они лояльно относятся к своим клиентам, а значит, скорее всего, позволят вам сделать перепланировку.

Вы обязательно должны получить письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры.

Оформление

Чтобы правильно оформить и сделать перепланировку ипотечной квартиры лучше всего потратить немного денег и обратиться к специалистам, чтобы они изготовили проект.

Они смогут осмотреть жилье, проконсультировать вас, предложить варианты как сделать перепланировку. Вы сможете быть уверены, что не нарушаете нормы и стандарты, а так же не навредите конструкции дома.

Не забудьте оформить доверенность!

Документы

Чтобы сделать перепланировку в ипотечной квартире, вам необходимо будет собрать небольшой пакет документов, а именно:

• поэтажный план;
• проект перепланировки;
• экспликация из бюро технической инвентаризации;
• копия лицевого счета.

Кроме того, в проекте перепланировки ипотечной квартиры обязательно должно стоять техническое заключение.

Виды перепланировки

После того как вы получите все документы и согласуете перепланировку ипотечной квартиры, можно начинать делать ее.

Существует несколько видов изменений конфигурации жилой площади, например:

Это вид перепланировки ипотечной квартиры, требует меньше всего затрат и сил, сделать ее проще всего. Он не требует заказа проектной документации, так как подразумевает под собой простую реконструкцию, например, перенесение сантехники.

Эта перепланировка ипотечной квартиры чуть сложнее, чем по эскизу. Таким видом считается расширение комнаты за счет коридора. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию.

С изменениями несущих конструкций

Такой вид перепланировки ипотечной квартиры считается самым сложным. Вам придется договариваться не только с кредитной организацией, но и с БТИ. Если вы не сделаете этого, то вас могут привлечь к административной ответственности, причем штраф будет достаточно большой.

Вы можете узнать больше о перепланировке ипотечной квартиры и о том, как сделать ее по всем правилам на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4). Чтобы попасть на мероприятия, необходимо получить бесплатный билет.

Возможна ли перепланировка ипотечной квартиры?

Покуп­ка жилья в ипо­те­ку поз­во­ля­ет решить жилищ­ную про­бле­му мно­гим рос­си­я­нам. И конеч­но, каж­дый жилец хочет обу­стро­ить свою квар­ти­ру, модер­ни­зи­ро­вать ее под свои потреб­но­сти. Быту­ет мне­ние, что пере­пла­ни­ров­ка квар­ти­ры, нахо­дя­щей­ся в ипо­те­ке, явля­ет­ся неуза­ко­нен­ной, одна­ко это не совсем так. Даже если заем­щик еще не пол­но­стью рас­пла­тил­ся с бан­ком, закон не запре­ща­ет ему сде­лать пере­пла­ни­ров­ку в квар­ти­ре. Одна­ко сто­ит учесть, что пере­пла­ни­ров­ка ипо­теч­но­го жилья обла­да­ет рядом осо­бен­но­стей, кото­рые мы осве­тим в дан­ной статье.

Осо­бен­но­сти пере­пла­ни­ров­ки квар­ти­ры в ипотеке

Итак, пере­пла­ни­ров­ка квар­ти­ры, нахо­дя­щей­ся в ипо­те­ке, воз­мож­на, но харак­те­ри­зу­ет­ся рядом нюан­сов, по срав­не­нию с квар­ти­рой в соб­ствен­но­сти. Жилье, на кото­рый полу­чен ипо­теч­ный кре­дит, нахо­дит­ся в зало­ге у бан­ка, поэто­му пра­ва соб­ствен­ни­ка зако­но­да­тель­но огра­ни­че­ны. Обыч­но, дого­вор ипо­те­ки содер­жит пункт о пере­пла­ни­ров­ке, кото­рый либо пол­но­стью ее запре­ща­ет и любая пере­строй­ка явля­ет­ся неуза­ко­нен­ной, либо в дого­во­ре гово­рить­ся, что воз­мож­ная пере­пла­ни­ров­ка долж­на быть обя­за­тель­но согла­со­ва­на с банком.

Вклю­чая в дого­вор ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния пункт о пере­пла­ни­ров­ки, финан­со­вое учре­жде­ние ста­ра­ет­ся себя обез­опа­сить. Ведь в слу­чае неуза­ко­нен­ной пере­пла­ни­ров­ки, если заем­щик не смо­жет пога­сить кре­дит, воз­ни­ка­ет допол­ни­тель­ная слож­ность для бан­ка при про­да­же объ­ек­та зало­га. При­дет­ся воз­вра­щать ипо­теч­ной квар­ти­ре пер­во­на­чаль­ный вид или оформ­лять вне­сен­ные изме­не­ния закон­ным обра­зом, что может занять несколь­ко меся­цев, а это поте­ря вре­ме­ни и денег. К тому же юри­ди­че­ский ста­тус жилья с неуза­ко­нен­ной пере­пла­ни­ров­кой менее надежен.

Как получить разрешение на перепланировку?

Соглас­но Зако­ну, что­бы полу­чить раз­ре­ше­ние на пере­пла­ни­ров­ку квар­ти­ры, необ­хо­ди­мо , сле­ду­ет обра­тить­ся в соот­вет­ству­ю­щий орган мест­но­го само­управ­ле­ния, напри­мер, в жилищ­ную инспек­цию. При этом обя­за­тель­ным усло­ви­ем явля­ет­ся нали­чие пра­ва соб­ствен­но­сти на недви­жи­мо­сти, в кото­рой будет про­из­во­дить­ся пере­пла­ни­ров­ка. Если квар­ти­ра нахо­дит­ся в ипо­те­ке, то сле­ду­ю­щим шагом будет изу­че­ние ипо­теч­но­го дого­во­ра на пред­мет раз­ре­ше­ния с поз­во­ле­ния бан­ка или запре­та на перепланировку.

Если в дого­во­ре ипо­те­ки есть пункт о кате­го­ри­че­ском запре­те вся­ко­го рода архи­тек­тур­ных изме­не­ний, то при­дет­ся ждать пол­но­го пога­ше­ния ипо­теч­но­го зай­ма, если тако­го запре­та нет, то мож­но дви­гать­ся даль­ше. Для это­го нуж­но подать в банк заяв­ле­ния на пере­пла­ни­ров­ку и дождать­ся пись­мен­но­го одоб­ре­ния кре­ди­то­ра. За рас­смот­ре­ние заяв­ки на пере­пла­ни­ров­ку ипо­теч­ной квар­ти­ры бан­ки, как пра­ви­ло, берут комис­сию, кото­рая в сред­нем состав­ля­ет от 2 000 до 5 000 рублей.

Полу­чив пись­мен­ное раз­ре­ше­ние на вне­се­ние архи­тек­тур­ных моди­фи­ка­ций от кре­дит­ной орга­ни­за­ции, необ­хо­ди­мо полу­чить раз­ре­ше­ние от стра­хо­вой ком­па­нии, а затем согла­со­вать пере­пла­ни­ров­ку в жилищ­ной инспек­ции. Для это­го нуж­но при­не­сти в соот­вет­ству­ю­щий орган мест­но­го управ­ле­ния сле­ду­ю­щий пакет доку­мен­тов (ори­ги­нал + копия):

• Сви­де­тель­ство и пра­ве соб­ствен­но­сти на недвижимость
• Заяв­ле­ния и согла­сие всех соб­ствен­ни­ков жилья
• Тех­пас­порт БТИ с пла­ном до перепланировки
• Про­ект пере­пла­ни­ров­ки с допус­ком СРО от орга­ни­за­ции или авто­ра проекта
• Тех­ни­че­ское заклю­че­ние от орга­ни­за­ции или авто­ра проекта
• Согла­сие стра­хо­вой ком­па­нии, в кото­рой застра­хо­ва­но ипо­теч­ное жилье
• Раз­ре­ше­ние финан­со­во­го учре­жде­ния на пере­пла­ни­ров­ку квартиры.

После того, как рабо­ты по пере­пла­ни­ров­ки квар­ти­ры в ипо­те­ки будут закон­че­ны, необ­хо­ди­мо предо­ста­вить бан­ку доку­мен­ты, кото­рые под­твер­жда­ют факт вне­се­ния изме­не­ний, – тех­ни­че­ский или кадаст­ро­вый пас­порт. Затем нуж­но обя­за­тель­но уве­до­мить о пере­пла­ни­ров­ке стра­хо­вую ком­па­нию. Воз­мож­но, при­дет­ся зано­во про­во­дить оцен­ку недви­жи­мо­сти при ипо­те­ке. Таким обра­зом, тот факт, что недви­жи­мость нахо­дить­ся в ипо­те­ку, несколь­ко услож­ня­ет про­це­ду­ру пере­пла­ни­ров­ки, но все же она возможна.

К чему приведет неузаконенная перепланировка квартиры?

При при­об­ре­те­нии жилья в ипо­те­ку, отно­ше­ния заем­щи­ка с бан­ком не огра­ни­чи­ва­ют­ся вне­се­ни­ем еже­ме­сяч­ных выплат по зай­му. Недви­жи­мость нахо­дит­ся в зало­ге у бан­ка, и пра­ва на нее при­над­ле­жат кре­дит­ной орга­ни­за­ции до тех пор, пока заем­щик пол­но­стью не рас­счи­та­ет­ся по кре­ди­ту. Поэто­му доволь­но часто в дого­вор ипо­те­ки вно­сят пункт о пра­ве кре­ди­то­ра про­во­дить инспек­ции квар­ти­ры при необ­хо­ди­мо­сти. Обыч­но, пла­но­вый кон­троль совер­ша­ет­ся один раз в год, но закон не огра­ни­чи­ва­ет коли­че­ство про­ве­рок зало­го­во­го жилья.

Неуза­ко­нен­ная пере­пла­ни­ров­ка жилья в ипотеке

Если во вре­мя оче­ред­ной про­вер­ки бан­ков­ские работ­ни­ки обна­ру­жат неуза­ко­нен­ную пере­пла­ни­ров­ку ипо­теч­ной квар­ти­ры или какое-либо несо­от­вет­ствие жилья его пер­во­на­чаль­но­му виду, то банк потре­бу­ет от заем­щи­ка в обя­за­тель­ном поряд­ке уза­ко­нить изме­не­ния или ввер­нуть квар­ти­ре пер­во­на­чаль­ный вид, соглас­но тех­пас­пор­ту БТИ. Дан­ные про­це­ду­ры доволь­но затрат­ные, к тому же банк может оштра­фо­вать заем­щи­ка, но есть еще и тре­тий вари­ант – еще более жесткий.

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция может потре­бо­вать досроч­но пога­сить кре­дит вви­ду того, что заем­щик гру­бо нару­шил усло­вия кре­дит­но­го дого­во­ра. Если заем­щик не смо­жет удо­вле­тво­рить тре­бо­ва­ния бан­ка, и не закро­ет ипо­те­ку в бли­жай­шее вре­мя, то финан­со­вое учре­жде­ние подаст иск о взыс­ка­нии на зало­жен­ное иму­ще­ство, и заем­щик, ско­рее все­го, поте­ря­ет жилье. Поэто­му луч­ше не рис­ко­вать, и не совер­шать само­воль­ных пере­пла­ни­ро­вок недвижимости.

Если же изме­не­ния в пла­ни­ров­ку квар­ти­ры уже вне­се­ны, то не сто­ит дожи­дать­ся озлоб­лен­ных про­ве­ря­ю­щих, и луч­ше само­сто­я­тель­но изве­стить кре­дит­ную орга­ни­за­цию о пере­пла­ни­ров­ке жилья, нахо­дя­ще­го­ся в ипо­те­ке. Если заем­щик доб­ро­воль­но при­зна­ет­ся о само­воль­ном вне­се­нии изме­не­ний и под­твер­дит, что уже соби­ра­ет доку­мен­ты, что­бы уза­ко­нить пере­пла­ни­ров­ку, то банк, воз­мож­но смяг­чит­ся и предо­ста­вит отсроч­ку для под­твер­жде­ния закон­но­сти изме­не­ний. Но штра­фа заем­щи­ку, вряд ли, в этом слу­чае удаст­ся избежать.

Как узаконить перепланировку?

Если заем­щик уже совер­шил неуза­ко­нен­ную пере­пла­ни­ров­ку, то ему при­дет­ся ее уза­ко­нить. А если он пла­ни­ру­ет взять ипо­те­ку на жилье, обре­ме­нен­ное неза­кон­ным вне­се­ни­ем изме­не­ний в архи­тек­ту­ру поме­ще­ния, то прак­ти­че­ски не один банк не согла­сить­ся выдать ссу­ду на такую недви­жи­мость, так как неза­кон­ные изме­не­ния суще­ствен­но сни­жа­ют рыноч­ную сто­и­мость жилья. Лишь в очень ред­ких слу­ча­ях кре­ди­то­ры могут одоб­рить выда­чу кре­ди­та на при­об­ре­те­ние тако­го жилья тогда, когда вне­сен­ные изме­не­ния незна­чи­тель­ны и не нару­ша­ют ника­ких норм, при этом заем­щик обя­зу­ет­ся уза­ко­нить все изменения.

А уза­ко­нить пере­пла­ни­ров­ку ипо­теч­но­го жилья мож­но, вос­поль­зо­вав­шись одним из двух способов:

• вос­поль­зо­вать­ся услу­га­ми посред­ни­ков и решить все быстро
• само­сто­я­тель­но собрать все доку­мен­ты и решить проблему.

Обра­ща­ясь в посред­ни­че­скую орга­ни­за­цию, заем­щик, жела­ю­щий уза­ко­нить пере­пла­ни­ров­ку квар­ти­ры, нахо­дя­щу­ю­ся или кото­рая будет нахо­дить­ся в ипо­те­ке, опла­чи­ва­ет услу­ги этой фир­мы, кото­рая без его уча­стия собе­рет все необ­хо­ди­мые доку­мен­ты, реест­ры, справ­ки, обра­тят­ся в нуж­ные инстан­ции и полу­чат раз­ре­ше­ние. Сто­и­мость услуг посред­ни­ков зави­сит от места нахож­де­ния квар­ти­ры и от объ­е­ма вне­сен­ных в кон­струк­цию стен, потол­ка и пола изме­не­ний. Зато заем­щи­ку оста­нет­ся толь­ко посе­тить БТИ и офор­мить новый тех­пас­порт на недвижимость.

Если соби­рать все необ­хо­ди­мые доку­мен­ты само­сто­я­тель­но и посе­щать само­му нуж­ные учре­жде­ния, то заем­щик, конеч­но, сэко­но­мит денеж­ные сред­ства, но потра­тит мно­го вре­ме­ни, нер­вов и сил. Одна­ко, про­явив настой­чи­вость и тер­пе­ние, заем­щик в конеч­ном ито­ге тоже полу­чит офи­ци­аль­ное раз­ре­ше­ние на вне­сен­ные изме­не­ния и новое сви­де­тель­ство о пра­ве соб­ствен­но­сти на квартиру.

Таким обра­зом, что­бы не тра­тить силы, нер­вы и день­ги, нуж­но все делать по зако­ну и обя­за­тель­но согла­со­вы­вать с бан­ком все мани­пу­ля­ции с ипо­теч­ной квар­ти­рой. А если уж тако­вой факт свер­шил­ся, то не сто­ит ждать кол­лек­то­ров или «авось про­не­сет», ина­че послед­ствия могут ока­зать­ся очень пла­чев­ны­ми. Будь­те законопослушны!

Перепланировка квартиры в ипотеке

Став обладателем новой квартиры, каждый хочет что-то в ней изменить. Переломать стены и делать все по-своему – первое желание нового владельца жилья. Перепланировкой занимаются практически все. Особых проблем это не создает, если переделки делать в рамках разрешенных законом. Можно ли сделать капитальный ремонт с перепланировкой в квартире, которая под залогом ипотечного кредита? Подробно о нюансах переделок в заложенной квартире узнаете из этой статьи.

Перепланировка ипотечной квартиры по закону и договору

По закону квартира, которая находится в залоге (ипотечном или любом другом) должна оставаться в том виде, как при оценке. Все, что владелец хочет в ней изменить, должно быть согласовано с залогодержателем (банком, например). Изменения в квартире не должны снизить стоимость жилья. Поэтому разрешение нужно брать сначала у банка, а потом согласовать проект с БТИ. Не имеет значения какую недвижимость вы заложили под кредит. Изменения по желанию можно вносить только в тот дом, которые не находится под залогом.

Все запреты и действия с заложенным имуществом описываются в договоре займа. Этот документ – основа для принятия решения по реконструкции, перепланировке и капитальному ремонту залога. Если банк сразу установил пункт, по которому вы не имеете права менять что-либо в квартире (разрешен только косметический ремонт), то вам следует придерживаться правил. Регулируются отношения по ипотечной недвижимости ФЗ «Об ипотеке» http://docs.cntd.ru/document/901712928.

Что можно и нельзя перестроить при капитальном ремонте квартир

Многоквартирные дома строятся строго по плану, который разрабатывается так, чтобы была обеспечена безопасность жильцов. На генеральном плане дома черными линиями отмечают те стены, которые можно ломать и переносить. Красными принято отмечать несущие стены и зоны, которые трогать нельзя. Их снос, переделка, и другие строительные манипуляции могут привести к появлению трещин, завалов и разрушению всего этажа или здания.

Если вы решили заняться переделкой в квартире, вам нужно знать важное отличие между перепланировкой и переоборудование (переустройство).

Переоборудование – изменение местоположения коммуникаций (канализационных, водопроводных труб, газоснабжения, газовых отопительных котлов). Теплые полы в лоджии или на балконе тоже относятся к переустройству квартиры. В целях безопасности жильцов все водо- и канализационные коммуникации должны находиться друг под другом. Запрещается переустанавливать ванну в своей квартире, например, в зону, где у соседей сверху или снизу находится спальня или жилая комната. Переустановка газовой плиты тоже запрещена. Кроме этого, кухня с газовой плитой должна иметь плотно закрывающуюся дверь, чтобы при утечке газа жильцы не пострадали. Поэтому строго запрещается совмещать жилую комнату с кухней. Исключение – квартиры, где пользуются электрическими плитами.

Перепланировка – это переделки межкомнатных стен, добавление этажа в высоких квартирах, манипуляции со встроенными шкафами, дверными проемами, другие строительные работы, которые меняют прежний план квартиры. Запрещено соединять санузел с жилой комнатой или кухней, ломать несущие стены.

Переделки в квартире военной ипотеки. Военная ипотека отличается тем, что согласование проходит не только с банком, но и с ФГКУ Росвоенипотека. Процент отказов здесь выше, чем на гражданке. Требования и проверки проводятся более досконально. Причины проведения перепланировок должны быть обоснованными. Если банк даст согласие сразу, то квартирное управление будет принимать решение долго. При этом учитывается и характер работы срочников и контрактников. Если семья часто переезжает из части в часть, то в таком ремонте будет отказано. Исключение – доказанные существующие неудобства планировки, которые действительно нужно устранить.

Квартиры свободной планировки

Редко, но встречается вариант, когда застройщик продает квартиры без внутренних перегородок. Такое жилье стоит дешево. Но вкладывать в него приходится покупателю. Банки дают разрешение на перепланировку сразу. Для этого вам нужно:

1. Взять план коммуникаций квартиры и несущих стен.
2. Обязательно! Сравнить с реальным расположением труб, электрических щитков и газовых подводок.
3. Обратиться в БТИ и сразу составить план реконструкции.
4. С документами из БТИ отправляйтесь в банк за разрешением.
5. После проведения всех работ, оформить квартиру, провести оценку, застраховать.
6. Все документы отнести в банк.

Условия банков по перепланировке квартир, находящихся в ипотеке

Крайне редко банки не дают разрешение на перепланировку. Обычно банки в разрешениях ссылаются на ст. 25 – 29 ЖК РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения» http://ojkrf.ru/gl4. Справка банка оформляется в свободной форме. Один и тот же банк может написать такое разрешение разными словами. Например:

• разрешить перепланировку, с согласия БТИ;
• в течение 6 месяцев со дня выдачи разрешения, предоставить отчет по капитальному ремонту;
• разрешить перепланировку в соответствии с законодательством и с соблюдением нормам безопасности.

Вариантов может быть множество, но суть одна – все действия должны одобрить в бюро тех. инвентаризации.

Сбербанк, например, выдает разрешение после устных расспросов о планах заемщика. Форма в Москве выглядит на фото внизу.

ВТБ 24. В этом банке условия практически не отличаются от общепринятых в банках России. Вам могут дать разрешение примерно такого вида:

Чтобы залогодатель действительно сделал перепланировку по закону и получил разрешение БТИ, банки требуют предоставления разрешительных подтверждающих документов. Иногда требуется и оценка квартиры после капремонта. Если переделки повлияют на стоимость (квартира станет дешевле, чем до перепланировки), то вас могут принудить вернуть залоговое жилье в прежний вид.

Как получить разрешение на перепланировку квартиры в ипотеке. Пошаговая инструкция

С чего начать оформление перепланировки квартиры в ипотеке? Вам нужно подготовить несколько документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство на право собственности;
• ипотечный договор с банком;
• оценочное свидетельство;
• страховку на квартиру;
• техпаспорт квартиры с планом. Если вы собираетесь масштабно перепланировать свое жилье, то нужно взять и план здания или трех этажей – вашего, под вами и над вами;
• предварительный план переделок в квартире.

Все эти документы должны быть у вас наготове. Лучше, если папка будет с вами при посещении любой инстанции. Некоторые старательные работники требуют и справку банка о платежах.

1. Возьмите разрешение банка. Для этого отнесите туда предварительный план и напишите заявление-просьбу на разрешение проведения работ.
2. Если банк даст согласие, то, по его требованию, подготовьте в БТИ официальный план перепланировки и предоставьте банку.
3. В бюро тех. инвентаризации возьмите разрешение на перепланировку.
4. Если квартира коммунальная, или вы соединяете две квартиры, то согласие соседей необходимо.
5. Получите разрешение жилищной инспекции.
6. Посетите страховую компанию, где страховали ипотечную квартиру и согласуйте свои действия.
7. Зарегистрируйте обновленную квартиру и получите новый техпаспорт.
8. Проследите, чтобы данные были внесены в ЕГРП.
9. Возьмите выписку из ЕГРП.
10. После ремонта переоформите страховку.
11. Вызовите оценщика. Если квартира после перепланировки будет стоить дешевле первоначального варианта, вас принудят вернуть все в прежнее состояние.
12. Страховку, оценочное свидетельство, выписку из ЕГРП, новый техпаспорт, Кадастровый паспорт отнесите в банк, даже если не требовали. Банки часто подают в суд, о чем заемщик узнает только из повестки.
13. Возьмите у сотрудника финансово-кредитной организации справку о том, что вы все документы предоставили, и у банка нет к вам претензий в связи с переделками.

Несогласованный капремонт и перепланировка ипотечной квартиры – какие последствия могут быть

Если вы сделали перепланировку без согласования, то у вас могут быть проблемы с продажей. Покупатели не хотят лишних расходов. А по закону, они обязаны в течение 6 месяцев после покупки вернуть квартиру в прежний вид или узаконить жилье в новом состоянии. То есть, им необходимо будет оплатить в БТИ составление нового плана квартиры, оценку и понести другие, сопутствующие расходы. Цена такой квартиры резко упадет.

Если вы не согласовали перепланировку, и она может повлечь за собой опасность или угрозу жизни, здоровья людей, появлению аварийной ситуации, то через суд квартиру банк может забрать и продать с торгов. При этом, часть денег будет вам возвращена, суд обяжет вас привести квартиру в первоначальный вид. Пункт 5 и 6 ст. 29 ЖК РФ http://ojkrf.ru/gl4.

Незаконная перепланировка, если она не привела к серьезным последствиям, очень часто вообще не регистрируется владельцами в новом виде. Судя по обсуждениям на форумах, самое главное не навредить всему зданию и соседям. Например, если хозяйка квартиры хочет перенести кухню и санузел на место спальни, то это недопустимо по всем законам безопасности. При любой утечке из труб спальня соседей будет залита. В многоквартирных домах строго соблюдается местоположение коммуникаций – все трубы находятся друг под другом. Если вы сделали перепланировку в собственном доме, то банка будет интересовать только ценность квартиры после переделки.

На форумах риэлторы, продавцы и покупатели не видят проблем с продажей перепланированной квартиры, если все документы согласованы и утверждены.

Проблем не может быть до тех пор, пока владелец не решит продать, передать в наследство, в дар свою квартиру. Новым владельцам придется вкладывать большие деньги в узаконивание или приведение в надлежащий вид жилой недвижимости.

Ипотека и перепланировка в квартире

Перепланировки можно разделить на два типа: согласуемые (незначительные) и несогласуемые. К первому типу, в том числе относятся и не требующие согласования.

• Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных сетей (оставлено установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных сетей).
• Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных, кухонь.
• Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах (оставлено только для самовольно выполненных проемов).
• Работы по изменению конструкции полов (оставлено строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов).
• Устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения габаритов помещений.
• Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка).
• Разборка ненесущих перегородок (исключая межквартирные).
• Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).
• Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.
• Остекление лоджий и балконов.
• Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.
• Установка антенн, защитных сеток и т.п., а также выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней других средств для маломобильных граждан (в согласовании нуждаются лишь такие средства, устанавливаемые на фасаде здания).

Недопустимые:

• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие
• ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживание граждан.
• переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
• затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
• установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
• перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды.
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
• перевод технических подполий в подвалы.
• устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
• переустройство чердака, технического этажа.
• мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

Возможна ли в таком случае сделка?

Как банк узнает о наличие переделки в квартире?

Как узаконить незначительную перепланировку?

• заявление установленного образца,
• технический паспорт БТИ (с выходом техника),
• поэтажный план, экспликацию до перепланировки,
• правоустанавливающие документы на квартиру.

Брокер «Подбор Ипотеки»

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка

Изменение планировки ипотечной квартиры требует обязательного письменного согласия кредитной организации. Заёмщик, который нарушит это требование, будет вынужден оплачивать солидный штраф. Если клиент Сбербанка не хочет терять залоговый объект, то ему следует внимательно отнестись к подготовке бумаг, разрешающих изменить планировку жилья. Сбор документации и подготовку проекта можно поручить специализированной компании.

1. Что такое перепланировка?
2. Законность действий
3. Какие действия нужно согласовывать в суде?
4. Какую информацию нужно указать в заявке?
5. Какие последствия может иметь неправильное перепроектирование?

Что такое перепланировка?

Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

1. По эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида строительных работ достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной документации происходит в течение 2 месяцев;
2. Составление проекта. Этот вариант переделки жилплощади требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки;
3. Кардинальное изменение параметров объекта капитального строительства. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

Все изменения в конструкции недвижимости должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке). Отчётную документацию необходимо предоставить работнику банка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник банка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта. Если изменения, внесённые в планировку жилья, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

Специалисты кредитного отдела внимательно следят за перепланировкой залогового имущества. Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность. Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительное изменение планировки станет непреодолимым препятствием для продажи залоговой недвижимости. За рассмотрение заявления о перепланировке банк взимает комиссионное вознаграждение.

Законность действий

Все действия должны быть согласованы с органами местного самоуправления (районной администрацией). Изменить конфигурацию жилплощади может только её собственник.

Для осуществления запланированных строительных работ необходимо собрать следующие бумаги:

1. Заявление;
2. Письменное согласие, подписанное владельцами жилой площади;
3. Бумаги, подтверждающие право собственности на жильё;
4. Проект, учитывающий государственные стандарты;
5. Техпаспорт объекта недвижимости;
6. Отчёт страховой компании, специалисты которой не возражают против перепроектирования жилплощади;
7. Если дом, в котором расположена квартира, является памятником культуры, то потребуется справка от соответствующей государственной структуры.

На финальном этапе все выполненные работы в обязательном порядке подтверждаются актом, подписанным членами приёмочной комиссии. Состав комиссии определяют работники районной администрации (согласно ст. 28 Жилищного кодекса России). Если перепроектирование выполнено незаконно (с отступлением от ГОСТа или с нарушениями строительного плана), то хозяину недвижимости грозит крупный штраф и административная ответственность.

Если «строительные инновации» не будут устранены в срок, определённый судом, то жилплощадь будет реализована в ходе специальных торгов. Суд может одобрить перепроектировку, если она не нарушает интересы жильцов многоквартирного дома, и не представляет опасности для жизни людей. В этом случае хозяин недвижимости отделается только штрафом. Также ему придётся оплатить судебные издержки.

Какие действия нужно согласовывать в суде?

В некоторых случаях перепланировка ипотечной недвижимости требует составления искового заявления. К таким изменениям планировки помещения относится:

• Увеличение проёмов в несущих стенах крупнопанельных домов;
• Соединение «карманов» смежных жилых помещений, расположенных на одном этаже;
• Пристройка балконов;
• Закрытие пространства под лоджией первого этажа при помощи капитальных конструкций;
• Разрушение оконного блока и подоконной конструкции, относящейся к наружной стене;
• Расширение туалета и ванной комнаты за счёт пространства помещений, расположенных на нижнем этаже (данная норма не касается квартир, которые расположены над подвальными помещениями);
• Создание комнат, не имеющих естественного освещения;
• Модификация вентиляционных шахт и проходов (данную процедуру могут производить только жильцы, живущие на первом этаже);
• Соединение туалета и жилой комнаты (допускается создание прохода, соединяющего ванную и нежилое помещение).

Рассмотрение искового заявления может занять несколько месяцев. Капитальные строительные работы должны быть одобрены МЧС, СЭС, пожарными и прочими государственными структурами. Некоторые действия нельзя вывести в область правового поля ни при каких условиях. Речь идёт о сносе элементов фасада дома, изменении размеров санузла, выносе батарей на балкон. Перепланировке не может быть подвержена конструкция, соединяющая кухню с другими комнатами (норма актуальна для комнат, в которых установлена газовая плита или колонка).

Какую информацию нужно указать в заявке?

В заявлении о перепланировке необходимо указать следующие данные:

• ФИО;
• Паспортные данные;
• Номер кредитного договора;
• Адрес залоговой недвижимости;
• Краткое описание проекта;
• Подпись заёмщика;
• Дата заявки.

Заявление будет рассмотрено в течение 6-7 дней. В случае отказа банк предоставит письменное объяснение своего решения. Наиболее частыми причинами отказа являются несвоевременное внесение ипотечного платежа или страховой премии, а также несогласованное с банком заселение квартирантов.

Какие последствия может иметь неправильное перепроектирование?

Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2016 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.

Владелец ипотечной недвижимости решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены. Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом. На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальный ремонт. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.

Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконное изменение планировки помещения на первом этаже привело к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.

В некоторых ситуациях изменение планировки помещения обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену. После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия. Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.

Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.