Объединение двух квартир в одну жилищный Кодекс

Объединение двух квартир в одну жилищный Кодекс

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Публикации и практика

• Главная
• Объединение квартир — реконструкция — самовольная постройка. В узаконивании отказать

Реконструируемая квартира является самовольной постройкой и не подлежит сохранению решением суда

Выводы суда: суд, отказывая в иске о сохранении квартиры в реконструированном состоянии пришел к следующим выводам.

• Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки невозможно.
• К самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.
• Созданный истцом новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, как созданный без получения на это необходимых разрешений. Строительство произведено в отсутствие разрешительных документов, поскольку согласно экспертного заключения работы по реконструкции выполнены с незначительным отступлением от проекта, то есть не соответствуют проекту.

Истица Плешакова Д.А. обратилась в суд с иском к ответчикам с иском о сохранении в реконструированном состоянии жилого помещения общей площадью 143,2 кв.м, образовавшегося в результате объединения квартир и признать право собственности на данную реконструированную квартиру, указывая на то, что она является собственником квартир, в которых в целях повышения благоустройства произвела реконструкцию, заключающуюся в демонтаже оконных и дверных блоков, подоконной части стены до уровня пола с присоединением площади лоджии к площади комнаты, перегородок, возведении новых конструкций заложении дверного проема и выполнению нового дверного проема, демонтаже сантехприборов в ванных комнатах, в установке отопительного прибора.

В результате реконструкции общая площадь объединенных квартир составляет 143,2 кв.м., жилая площадь 91,0 кв.м., подсобная площадь 52,2 кв.м.. Реконструкция производилась на основании рабочего проекта лицензированной организации ООО «ЗЕНИТ» по объединению квартир. Согласно выводам, содержащимся в данном проекте, конструктивное решение проекта обеспечивает изменение объекта, не затрагивающие характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта.

Представители ответчиков — администрации Краснооктябрьского района г. Волгограда, Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда в судебном заседании возражали против исковых требований истца.

Решением Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 17 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии отказано по следующим основаниям.

Как усматривается из письменных материалов дела, в данных квартирах была проведена реконструкция по объединению квартир в одну, согласно техническому заключению ОАО «ПИИ «Тракторопроект» планировалось выполнить следующие работы: — расширение существующего дверного проема (входной двери); установку дверного блока в существующий межквартирный проем для объединения двух квартир; демонтаж всех ненесущих керамзитобетонных перегородок квартир между комнатами и коридорами, туалетами и ванными, туалетами, ванными и коридорами, кухнями и коридорами, кухнями и жилыми комнатами, кладовыми и коридорами; демонтаж 2-х подоконных простенков в оконных проемах между комнатами и лоджиями квартир для объединения жилых комнат с лоджиями; остекление и утепление лоджий; демонтаже сантехприборов в ванных комнатах, в туалетах, умывальника в кухне; возведение новых перегородок из гипсокартона по алюминиевому каркасу и кирпича; устройство дополнительной гидроизоляции пола в санузлах; замена водопроводных и канализационных труб; установка на новые места и подключение новых сантехприборов в санузлах; установка заглушек на газопроводную сеть в кухне; переустановка части отопительных приборов с подключением к существующим стоякам отопления. Реконструкция с переоборудованием квартир возможна при условии точного следования указаниям и проектным решениям рабочего проекта, без нарушения несущей способности конструкций.

Как следует из экспертного заключения, работы по реконструкции квартир в жилом доме в г.Волгограде выполнены с незначительными отступлениями от проекта, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан и не затрагивают интересы третьих лиц.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки невозможно, так как согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 года N 170, утвержденных Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Понятие «реконструкция» раскрыто в Градостроительном кодексе РФ (далее — ГрК РФ). Это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие жилой дом, несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

Исходя из этого определения, а также ряда подзаконных актов, в том числе Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) Госкомархитектуры, следует, что реконструкция является видом строительных работ. Поэтому при самовольной реконструкции возможно нарушение как земельного законодательства, так и градостроительных, строительных и иных правил.

Судебная практика также исходит из того, что к самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05 было указано, что реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.

П. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса указывает, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Учитывая, что реконструкция была выполнена без согласования с органом местного самоуправления, работы по реконструкции были выполнены с отступлением от проекта, что в судебном заседании подтвердил представитель истца Иванов Р.А., что препятствует удовлетворению требований о сохранении помещения в реконструированном состоянии.

Созданный истцом новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, как созданный без получения на это необходимых разрешений.

Доводы истицы в исковом заявлении и представителя в суде о том, что строительные работы произведены в целях улучшения жилищных условий, не имеют юридического значения в данном случае, поскольку строительство произведено в отсутствие разрешительных документов, поскольку согласно экспертного заключения работы по реконструкции выполнены с незначительным отступлением от проекта, то есть не соответствуют проекту.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Плешаковой Д.А. о сохранении жилого помещения квартиры в реконструированном состоянии следует отказать.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

PRO новостройку +7 (495) 725-58-91 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как правильно оформить объединение двух квартир в одну

Часто граждане приобретают две соседние квартиры подешевле, чтобы потом объединить их, и получить в своё распоряжение дополнительные квадратные метры. Недавно появился даже такой вариант, как вертикальное объединение. Благодаря этому появляются двухуровневые квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91 . Это быстро и бесплатно !

Жилищный Кодекс: что говорится в нём по этому поводу

Жилищный Кодекс – основной нормативный документ, который регулирует любые действия, связанные с квартирами, загородными и частными домами. Чтобы осуществить перепланировку, необходимо соблюдать требования, описанные в статье 26 ЖК.

То есть, собственнику необходимо согласовать этот процесс, после чего – получить соответствующую разрешительную документацию от контролирующих органов.

Требуемое разрешение выдаётся после рассмотрения заявлений от собственника. Форма таких документов едина для всех регионов, она утверждена на уровне законодательства, описана в ФЗ №160.

Способы объединения квартир по горизонтали и вертикали

Практически существует только два способа, позволяющих объединить несколько помещений в одно. Например, горизонтальный и вертикальный вариант – соответственно, по отношению к квартирам, которые находятся на одном и том же этаже, либо на разных.

Проект объединения квартир.

Проведение перепланировки без согласования – опасный шаг. При обнаружении подобных нарушений могут предъявляться серьёзные требования, начиная со штрафов, и заканчивая необходимостью вернуть все конструкции к исходному положению.

Как узаконить: порядок действий

Чтобы согласовать перепланировку, собственник должен обратиться в ближайшее отделение контролирующего органа, либо к сотрудникам МФЦ. Требуется предоставить ряд документов, чтобы было принято соответствующее решение:

1. Заявление. Его заполняют по образцу, установленному на федеральном уровне.
2. Документы, подтверждающие официальное право собственности на квартиру. Предоставляются в виде оригиналов, либо копий с нотариальным заверением.
3. Технический паспорт, который предоставляется со стороны БТИ.
4. Проект, подготовленный специализированной компанией, либо собственником самостоятельно.
5. Согласие от других проживающих по адресу, если используется квартира принадлежит по договору социального найма.
6. Согласие от органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если первоначальные объекты относятся к соответствующей категории.

Документация может рассматриваться на протяжении 45 дней, а иногда и более. При наличии хотя бы одного вопроса или противоречия в перепланировке могут отказать. Когда изменяются конструктивные элементы жилья, должны соблюдаться следующие требования:

• Проёмы в перекрытиях практически невозможно согласовать. Положительное решение может быть принято лишь по отношению к квартирам в монолитных строениях.
• Можно демонтировать несущие стены, соединяющие отдельные квартиры.
• Но ни одну несущую стену нельзя сносить полностью. Даже если сохраняется прочность на достаточном уровне, можно рассчитывать получить разрешение лишь на то, чтобы обустроить проём. Главное – предпринять меры по укреплению конструкции.

Нельзя проводить перепланировки, если они способствуют разрушению конструкций у многоквартирных домов. Или если появятся негативные факторы вроде уменьшения прочности, ухудшения фасадов.

Какие из документов понадобятся

Процедура перепланировки начинается с того, что контролирующим органам предоставляется следующая документация:

1. Технический паспорт.
2. Справка о лицах, зарегистрированных по месту нахождения квартиры.
3. Сведения из лицевого счёта.
4. Согласие, полученное от других собственников, у которых есть права на то же жильё.

На что стоит обратить внимание при объединение двух квартир? Смотрите видео:

После того, как заявление от собственника рассмотрено, так же составляется несколько видов бумаг:

• Заключение от органов, осуществляющих контроль.
• Акт приёма-передачи, который подтверждает завершение работ по переустройству.
• Технический паспорт, который отражает реальную картину.
• Свидетельство об имущественных правах.

Проект, подготовленный собственником самостоятельно, либо при помощи специалистов – самый главный документ для перепланировки.

Куда обращаются для решения вопроса

Участие органов власти обязательно для всех процедур, связанных с перепланировкой. Причина – необходимость дать объективную оценку самой возможности внесения изменений в те или иные конструкции. И обеспечение безопасного проживания на территории.

Они помогут с созданием проекта, удовлетворяющего всем требованиям. В БТИ получают технические паспорта, старые и с обновлённой информацией. Этот документ предоставляется управляющей компании. Это необходимо для объединения лицевых счетов, открытых на обе квартиры.

Не стоит забывать о необходимости согласовать действия с собственниками других квартир.

Могут ли отказать

Среди основных причин отрицательного решения отмечают:

1. Попытка увеличить площадь подсобного помещения за счёт жилой комнаты.
2. Создание комнат без источников света и отопления.
3. Невозможность получения доступа к коммуникациям.
4. Перенос туалета с ванной в пространство жилой комнаты.
5. Изоляция от вентиляционных каналов, либо их полное перекрытие.
6. Отсутствие согласия со стороны несовершеннолетних собственников.
7. Затруднения у других граждан после проведения перепланировки.
8. Невозможность объединить квартиры из-за того, что они находятся на разных корпусах.
9. Снос несущих стен.

Как соединить квартиры через лоджию? Расскажет это видео:

Особенности перепланировки

Главное – чтобы все несущие конструкции и коммуникации остались без изменений. Требования и ограничения просто соблюдать, но для этого необходимо быть внимательными к деталям, даже самым незначительным. Цена ошибок оказывается слишком большой.

Стоит учитывать множество особенностей, связанных с данным процессом.

• Когда комната объединяется с лоджией, на последнюю нельзя выносить приборы центрального отопления.
• Обязательным требованием часто выступает и наличие перегородок.

Знание данных особенностей снижает ущерб, наносимый собственником самому себе, ближайшим соседям. Желательно позаботиться о том, чтобы постоянно сохранялся доступ к счётчикам. Это особенно важно, когда требуется доказать, что вода не используется в какой-либо части пространства.

Потому стоит заранее составить смету, куда включаются расходы на обустройство новой стяжки. Это позволит выровнять перепад высот. После завершения всех работ владелец получает новый технический паспорт, в котором помещению присваивается и новый номер.

Какие ещё нюансы надо учесть

Для хрущёвок вариантов объединения практически не существует. В случае с панельными домами объединение тоже почти невозможно. Ведь снос капитальных конструкций – под строгим запретом.

Как сделать проем в несущей стене, чтобы соединить две квартиры?

Это ещё и невыгодно, в дальнейшем на такой объект будет сложно найти покупателей. «Сталинки» и дореволюционные дома – вот объекты, где объединение применяется чаще всего. Главное – следовать нормам законодательства.

Заключение

Если перепланировка уже закончена, а документы ещё не оформлены – то завершить процедуру можно и в дальнейшем. Для этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы оформить технический паспорт на квартиры, которые уже были объединены. После этого проходятся все стандартные этапы, о которых говорилось ранее.

Но такие вопросы чаще приходится решать через суд. Потому рекомендуется позаботиться о разрешениях и документальном оформлении заранее. Это позволяет избежать административной ответственности, других подобных негативных последствий.

Объединение двух квартир в одну жилищный Кодекс

В условиях недостаточно развитого рынка недвижимости в некоторых регионах нашей страны не все желания и потребности покупателей жилья могут быть удовлетворены. Для приведения квартиры к состоянию, которое будет соответствовать требованиям собственника и существует процедура перепланировки. Рассмотрим самые распространённые варианты, связанные со значительным изменением площади квартир, которые могут значительно улучшить жилищные условия собственников.

Важно, что любая перепланировка, связанная с изменением площади квартиры, должна быть узаконена!

На практике каждый шаг подготовки к перепланировке продолжителен во времени и имеет массу нюансов с точки зрения нормативных документов. Поэтому в большинстве случаев самостоятельно сделать проект и согласовать его для собственника представляется невозможным.

Объединение квартир в одну

Согласование объединения квартир — наиболее сложная процедура среди всех вариантов перепланировок в связи с тем, что строительные работы коснутся несущих конструкций дома, переноса или изменения «мокрых зон». Это подразумевает привлечение высококвалифицированных специалистов, чтобы процесс согласования не затянулся на продолжительное время. Наши сотрудники обладают необходимыми знаниями и профессиональным опытом, что позволит в кротчайшие сроки получить разрешения на объединение квартир

Совмещать квартиры можно и в горизонтальной, и в вертикальной плоскости. Оба случая требуют разработки проекта перепланировки, а также заключения строительно-технической экспертизы, а возможно и разрешения от автора проекта дома. Это важно, потому что объединение двух квартир должно быть безопасно и исключать нарушение конструкции здания.

Для объединения квартир по горизонтали есть два способа:

1. объединение квартир через лестничную площадку. Необходимо получить разрешение на передачу в аренду новым хозяевам части общедомовой собственности. Для этого организовывается проведение общедомового собрания собственников, на котором требуется получить более 70% положительных. После этого может быть осуществлена передача необходимого пространства другим владельцам.
2. объединение квартир изнутри через межквартирную стену. Часто встречаются случаи, что именно эта стена оказывается несущей. Это исключает возможность ее полного демонтажа ввиду возможности обрушения перекрытий. Но выполнив определенные инженерные расчеты и предусмотрев усиление межквартирной стены металлоконструкциями, удастся устроить дверной проем либо арку.

Плюсом горизонтального объединения квартир является возможность оставить две кухни и два входа. Но по желанию собственника можно сделать квартиру с одним входом, а вместо кухни обустроить нежилое помещение, например, кабинет.
В монолитных и кирпичных домах межквартирные стены могут быть ненесущими. В этом случае задача заметно упрощается, но разработка проектной и технической документации все равно является необходимой.

Объединение двух квартир, расположенных друг над другом, возможно и в юридическом, и в техническом аспекте. Но надо понимать, что устроить проем в межэтажном перекрытии очень сложно: достаточно велик риск обрушения, а потому подходить к данному процессу можно только после осуществления точных инженерных расчетов. Чтобы разработать проект, соответствующий действующим нормам и законодательству, необходимо получить заключение строительно-технической экспертизы. Проем в перекрытии в строгом порядке должен укрепляться рамой или колоннами (подпорками).
К тому же, вертикальное совмещение квартир предусматривает установку лестницы. Она может быть винтовая, с забежными ступенями либо пологая. Размеры лестниц нормируются строительными нормами и правилами, что необходимо учесть при проектировании. Преимущество объединенных по вертикали квартир – это возможность размещения ванной или туалета на втором этаже над кухней, расположенной на нижнем уровне. В обычной квартире так делать нельзя.

Особенности разделения/объединения квартир

1. Согласно Жилищному Кодексу РФ, каждый собственник недвижимости имеет право изменить границу между двумя близко расположенными помещениями в том случае, когда предполагаемые изменения не затрагивают общедомового имущества (места общего пользования). В ином случае согласование разделения/объединения квартир можно получить лишь после согласия остальных жильцов данного многоквартирного дома.
2. После проведения строительных работ по перепланировке и внесения соответствующих изменений в ЕГРП, требуется уведомить о произошедших изменениях ресурсоснабжающие и обслуживающие организации. Это происходит с целью разделения либо объединения (в зависимости от выполненной перепланировки) лицевых счетов, чтобы они точно соответствовали новым объектам недвижимости.

Где можно заказать проект объединения квартир?

РОСПРОЕКТ предлагает все услуги по согласованию таких сложных перепланировок – от разработки проекта до внесения изменений в технический план квартиры. Специалисты нашей организации возьмут на себя все проблемы, с которыми может столкнуться собственник при самостоятельной попытке согласования объединения квартир. Наши проектировщики учтут все строительные нормы и правила и создадут безопасный проект, который не приведет к повреждениям конструкций и разрушению дома. Мы гарантируем выполнение своих обязанностей в строго указанные сроки и с соблюдением всех законодательных норм. В результате согласования, клиент получает новые документы на новую квартиру.

Объединение квартир в 2020. Все особенности.

Объединение квартир- это организация прохода между двумя смежными квартирами. При этом, юридически, две квартиры можно объединить, а можно оставить и отдельными.

Данный тип перепланировки достаточно распространен в наши дни. Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования. Как говорил профессор Преображенский из нетленного булгаковского “Собачьего сердца”: “Обедать я буду в столовой, а оперировать в операционной”. И данный подход абсолютно верен.

Объединение квартир разделяют на два существенно отличающихся типа:

1. Объединение квартир по горизонтали.

Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:

1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):

объединение двух квартир в одну

В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.

1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.

Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.4.8 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема.

Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:

проект объединения двух квартир

1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.

Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:

1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был хотя бы один одинаковый собственник. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.

2. Объединение квартир по вертикали.

В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:

2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:

Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.

Комментарии к видео:

Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2018 и ППМ № 1335 от 19.08.2020).

Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2018 и ППМ № 1335 от 19.08.2020 ).

Для объединения квартир необходимо, чтобы у той и другой квартиры был хотя бы один общий собственник.

2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п.8.2 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двухмаршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.

2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 1.4.8 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.

2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).

Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.

С этой статьёй читают

Проем в несущей стене. Все требования.

Согласование перепланировки квартиры 2020. Разбор.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2020. Все нюансы.

Перенос кухни в жилую комнату или коридор. Все нюансы.

Можно ли объединить две квартиры в одну

Отчасти необходимость объединения квартир в одну связана с недостатком жилплощади большого метража. Особенно это актуально для новостроек эконом и комфорт-класса, где жилье «нарезается» небольшими прямоугольниками площадью от 25 до 50 м². В этой статье мы расскажем, какие юридические и строительные нюансы ждут собственника, который собрался заняться объединением двух жилых квартир в одну.

Ни шагу без разрешения

Объединение квартир может быть горизонтальным (смежные стены) или вертикальным (соседние этажи). В первую очередь владелец жилых помещений должен получить соответствующее разрешение на проведение объединительной перепланировки. В частном доме хозяин волен делать любые виды переустройства без обязательного согласования. В многоквартирном доме все не так. Если вы начнете работы без разрешения, это может привести к проблемам с законом:

• Государственная жилищная инспекция имеет право подать в суд на собственника, который занимается объединением квартир без разрешения. Судебная практика показывает, что собственник в подобной ситуации всегда проигрывает;
• проверяющие органы могут вынудить собственника вернуть все как было. При этом проверять состояние переделок уполномоченные специалисты будут по старым техническим паспортам;
• если во время проведения несанкционированных работ собственник нанес физический или моральный ущерб соседям, на него могут завести уголовное дело о намеренном причинении вреда;
• продать квартиру с несанкционированной перепланировкой очень сложно, особенно если переустройство затронуло несущие конструкции. Если у покупателя ипотека, банк не одобрит такой объект залога.

Готовим документы для перепланировки

Чтобы с юридической точки зрения объединение квартир было законным, необходимо подготовить пакет документов для дальнейшего обращения в инстанции:

• технические паспорта и кадастровые планы объединяемых квартир;
• поэтажный план многоквартирного дома;
• справка из Домовой книги;
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам на обе квартиры;
• выписка из ЕГРН по каждому объекту;
• нотариально заверенное согласие всех собственников на процедуру объединения квартир.

В качестве дополнения стоит добавить в приведенный список нотариально заверенное согласие соседей на проведение перепланировки с последующим объединением двух жилых объектов в один. Этот документ необязателен, однако если с соседями будет конфликт, это согласие может спасти владельца от больших проблем.

В ряде случаев собственник может получить отказ в переустройстве:

• когда перепланировка предполагает снос несущей стены здания;
• если перепланировка создаст существенные неудобства для других жителей дома;
• когда объединяемые квартиры расположены в разных корпусах;
• при запланированном переносе мокрых точек и кухни в другие помещения, изначально для этого не предназначенные;
• если в ходе переделки будут затронуты несущие конструкции дома или фасадная часть здания с порчей внешнего вида постройки;
• когда не получено согласие на перепланировку от несовершеннолетних собственников жилья (их интересы защищают органы опеки и попечительства);
• когда владелец собирается вмонтировать газовые трубы в стены без обеспечения свободного доступа к ним;
• если в результате перепланировки жилая площадь уменьшится, а размер нежилых помещений увеличится;
• если у соседей сверху и снизу уже есть перепланировки, которые затрагивают несущие стены;
• если стена, разделяющая смежные квартиры и запланированная для выполнения проема, занята вентиляционными шахтами или дымоходом.

Хождение по инстанциям

В первую очередь организатор переустройства должен обратиться с подготовленными документами в местное управление архитектуры. В небольших поселениях этот орган называется межведомственной комиссией. Специалисты оценят тип многоквартирного здания, в котором находятся объединяемые квартиры, проведут анализ технической возможности объединения двух жилых объектов. Если квартиры находятся в панельном доме, шансов на успех меньше, чем в случае с монолитным или кирпичным строением.

Если в управлении архитектуры удалось получить разрешение, далее нужно отправиться в проектный институт или в аттестованную проектную организацию. Иногда для оформления разрешения на переустройство двух смежных квартир требуется получить согласие от автора проекта дома. Пример: гражданин Иванов хочет объединить двушку и однокомнатную квартиры, которые находятся на одном этаже. Очевидный путь провести перепланировку — вырезать проем в стене между смежными объектами. Однако для выполнения этих работ нужно иметь уверенность, что в результате появления проема несущие конструкции здания не будут нарушены и что проживание в квартирах будет безопасным для жизни. Поэтому требуется техническое заключение от автора проекта. В техническом заключении должно быть обосновано разрешение на перепланировку или подкрепленный расчетами отказ. Другая задача, которую решает проектный институт — разработка плана переустройства, направленного на объединение двух квартир. Согласно этому документу должны проводиться все ремонтно-реконструкционные работы.

После того, как все работы по объединению в соответствии с планом проектного института завершены, необходимо вызвать муниципальную архитектурно-проектную комиссию. Если все работы выполнены согласно установленным правилам и нет нарушений строительных норм, можно ждать разрешения на ввод в эксплуатацию жилого помещения. Оформление этого документа занимает около двух недель.

С готовым разрешением на ввод в эксплуатацию можно отправляться в БТИ. Там владельцы обновленной многокомнатной квартиры получат новый технический паспорт на объединенную жилплощадь. После визита в БТИ нужно документально подтвердить согласие на проведенные работы со стороны соседей и Управляющей компании. Если инициаторы переустройства ранее позаботились о согласии от соседей, сложностей на этом этапе не будет.

Финальная стадия истории об объединении двух квартир в одну — поход в Росреестр для внесения новых сведений в ЕГРН. Когда процедура перерегистрации права собственности на новый объект будет завершена, необходимо еще раз посетить Управляющую компанию, чтобы открыть новый лицевой счет на двойную жилплощадь.

Теоретически существуют ситуации, когда для слияния двух квартир в одну не нужна масштабная перепланировка с многочисленными согласованиями. Например, если в квартирах есть смежный балкон, можно использовать его как проходную дверь на соседнюю территорию.

Архитектурные лайфхаки для грамотного объединения квартир

Юридическое оформление занимает значительную часть времени, которую владельцу жилья приходится потратить на переустройство двух квартир в одну. Что касается непосредственно работ по перепланировке, в каждом случае все очень индивидуально. Для удобства читателей мы собрали полезные советы на тему от опытных архитекторов:

• если вы объединяете две квартиры в горизонтальной плоскости, нельзя просто снести смежную стену. Нужно сделать проем, размеры и расположение которого определяет проектная организация;
• при вертикальном объединении объектов на разных этажах лестница выполняется в проеме потолочного перекрытия. Ширина лестницы рассчитывается с учетом шага между потолочными перекрытиями;
• неудобство в объединенных квартирах часто доставляют длинные коридоры, которые никак нельзя использовать. Поэтому перед переустройством необходимо подумать о планировке итогового объекта. Смежные квартиры стоит объединять, если вместе они образуют правильный прямоугольник

Согласование переустройства — длительный процесс, который может длиться несколько месяцев. Особенно это сложно в случае с вертикальным объединением. Если объекты расположены на одной площадке, получить разрешение проще. Сами работы также могут занять не один месяц. Главное — набраться терпения и внимательно просчитать все выгоды и расходы на этапе подготовки к перепланировке.

Согласование объединения комнат

Часто приобретая квартиру своей мечты, и желая довести ее до совершенства, мы рано или поздно сталкиваемся с вопросом перепланировки жилья путем объединения комнат в квартире. Предлагаем вам ознакомиться со всеми нюансами и тонкостями, с которыми вы можете при этом столкнуться.

Основные нюансы согласования

Объединение двух комнат и более является самым распространенным вариантом перепланировки, так как имеет наименьшую проблематику при воплощении пожеланий в реальность. Ведь ответ в результате согласования объединения комнат будет в большинстве случаев положительным, так как это не противоречит закону – любые жилые комнаты можно объединять между собой (разумеется, если речь не идет о несущих стенах).

Рассмотрим нюансы объединения комнат в квартире с другими помещениями согласно действующему законодательству:

1. Нельзя объединять жилую комнату с газифицированной кухней. Это следует из Приложения к Постановлению Правительства № 508, согласно которому кухня с газовой плитой обязательно должна находиться в изоляции от жилых помещений. Единственным вариантом может быть снос стены (если ненесущая!), но при этом обязательно нужно установить на место стены раздвижную перегородку (французское окно) с плотно закрывающимися дверями, чтобы не было опасности, что при утечке газа, он проникнет в жилую комнату. Внимание: китайские двери-гармошки не являются полноценной дверью, и их установка запрещена в данном случае.
2. Если кухня оборудована электроплитой, то объединять ее с жилой комнатой фактически тоже нельзя, допускается лишь снос стены, при этом устанавливать перегородку не обязательно. Но по документам кухня останется кухней, а жилая комната жилой комнатой, поэтому должна быть видна четкая граница между этими помещениями (разное половое покрытие, небольшие пристенки и т.д.).
3. Нельзя объединять жилую комнату с туалетом или ванной, так как это приведет к ухудшению жилищных условий, поскольку ваша комната будет находиться в так называемой «мокрой» зоне.
4. С любым другим нежилым пространством объединять жилые комнаты можно (с коридором, кладовой, встроенными шкафами и др.).

Эти правила актуальны для всех типов домов, будь то объединение комнат в хрущовках, сталинках, панельных или в современных монолитных домах.

Написать нам
в WhatsApp

Объединение комнат в одну квартиру

Владельцы жилплощади в «коммуналках» нередко принимают решение выкупить соседние комнаты для получения одной квартиры. Тогда встает вопрос о согласовании объединения комнат в коммунальных квартирах. Согласно действующему законодательству для осуществления такого рода перепланировки обязательным пунктом является заключение между собственниками соглашения об объединении комнат в квартиру с целью превратить набор комнат в один объект права.

Это и служит самым проблемным моментом в данном вопросе – без разрешения других владельцев на объединение комнат в квартиру решение высших инстанций также будет не в вашу пользу. Проще говоря, если ваши соседи будут против и не подпишут соглашение, вы не имеете права даже на обустройство встроенного шкафа, не говоря уже о таком серьезном шаге, как объединение комнат в одно помещение в «коммуналке».

Решение собственника об объединении комнат подразумевает, что он самостоятельно будет вести переговоры с соседями, даже если самим согласованием занимается специализированная компания. Сразу отметим, что процесс согласования объединения нескольких отдельных комнат «коммуналки» в одну квартиру достаточно сложен и доверять его стоит исключительно профессионалам.

Согласование объединения коридора и комнаты

Увеличение жилого пространства квартиры также возможно за счет объединения жилой комнаты и коридора путем частичного или полного демонтажа стены между коридором и комнатой. Это очень распространенный и удобный способ расширения, к примеру, гостиной комнаты. Такая перепланировка будет отличным дизайнерским решением для вашей квартиры, которое не только визуально увеличит пространство, но и позволит максимально его использовать.

К тому же, возможен вариант увеличения площади коридора за счет заимствования квадратных метров у жилой комнаты. Но здесь важно учитывать требования о метраже жилой комнаты, который должен соответствовать допустимым нормам, указанным в Жилищном кодексе РФ.

Как и любая перепланировка, объединение коридора и комнаты требует предварительного согласования с Мосжилинспекцией и разработки всей необходимой документации. Доверьте это дело профессионалам!

Архитектурно-проектная мастерская №1 выполнит согласование перепланировки любого вида сложности под ключ. Наши специалисты помогут вам сохранить немалое количество нервов, денег и времени, которое вы можете провести с пользой для себя!

Вывод:

Согласно действующему законодательству разрешается:

• объединять между собой жилые комнаты;
• объединять жилые комнаты с любым нежилым пространством (коридором, кладовой, встроенными шкафами и др.), кроме кухонь и санузлов.

Перечисленные варианты имеют место, если в процессе перепланировки не затрагиваются несущие стены.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Согласование объединения квартир в Санкт-Петербурге (СПб)

1. Преимущества объединения квартир
2. Способы объединения квартир
3. Требования к объединению двух квартир
4. Соглас- Проект: профессиональное объединение двух квартир

Популярность услуги «Согласование объединения квартир» объяснять не надо! Нередкий случай, когда купив квартиру в понравившемся доме, многие со временем начинают задумываться над возможностью расширения жилья и. приобретают соседнюю квартиру. Также, довольно часто наши заказчики приобретают в новостройке соседние квартиры, изначально планируя их объединить. Успешная реализация такой задумки превратит Вас в счастливого владельца жилья своей мечты, с индивидуальной планировкой и большой площадью.

Преимущества объединения квартир

• существенное увеличение площади вашей квартиры;
• квартира становится более комфортной и удобной для проживания;
• заметно повышается рыночная стоимость квартиры;
• возможность реализации множества задумок по перепланировке;
• возможность получить уникальное жилье, которое идеально подойдет именно вам.

Большинство экспертов в Петербурге считают, что согласование объединения квартир является наиболее сложной процедурой в проведении перепланировок, поскольку приходится иметь дело с несущими конструкциями здания, переносом или изменением «мокрых зон», что, в свою очередь, подразумевает высокую квалификацию исполнителей. Иначе процесс согласования может растянуться на продолжительное время.

Способы объединения квартир

Объединить квартиры можно двумя способами:

• по горизонтали, когда объединяются две или более квартир, находящиеся на одном этаже и имеющие общие стены;
• по вертикали, когда объединяются две квартиры, расположенные на разных этажах, друг над другом.

Стоит отметить особую ценность двухэтажных квартир, которые довольно редко встречаются на рынке недвижимости. После проведения такой перепланировки хозяин недвижимости получит существенный выигрыш при последующей продаже. Такой вид объединения намного сложнее, поскольку требует грамотного расчёта проема в межэтажном перекрытии между квартирами и изготовление проекта межэтажной лестницы. Все это должно быть рассчитано специалистами.